Токсичный кеш: чем чревата покупка квартиры за наличные
- Подозрительный “нал”
- Ненужное внимание
- Налоговый интерес
- А вдруг фальшивка?
- Обоюдная ответственность
- Лучше безналом
Перейти в медиабанкЧитать в
Покупка жилья полностью за наличный расчет может вызвать подозрения у риелторов и нотариусов, которые по закону обязаны передавать сведения о сомнительных сделках в госорганы. И хотя это далеко не массовое явление, сайт “РИА Недвижимость” решил разобраться, в каком случае участникам сделки стоит приготовиться к проверкам и почему все же лучше выбрать оплату безналом.Подозрительный “нал”
Расчеты наличными деньгами сегодня по-прежнему популярны, правда используются они только на вторичном рынке.«
"В сегменте новостроек их сейчас практически нет, так как закон запрещает наличный расчет по ДДУ. При этом застройщики редко готовы принимать наличные и при продаже квартир в готовых домах", – рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
Надежда КорккаУправляющий партнер компании “Метриум”
На “вторичке” же риелторы оценивают долю таких сделок в 15-20%. И большинство из них проводятся вовсе не с целью скрыть деньги, полученные преступным путем.
В основном таким образом покупают квартиры люди старшего поколения, рассказывает управляющий директор сети “Миэль” Ирина Пешич. Часть из них просто накопили деньги, а кто-то продал свою недвижимость за наличные и с этими же деньгами, разорвав цепочку, приобретает новую.«
"Среди молодого поколения тоже встречаются покупатели с наличными, хотя их доля очень мала. Они уже забывают, что такое держать бумажные банкноты в руках. Если они и приходят с наличкой, то, скорее всего, это деньги, которые им подарили родственники на улучшение жилищных условий", – отмечает она.
Ирина ПешичУправляющий директор сети “Миэль”
Иногда инициатива по проведению сделки с “живыми” деньгами исходит от продавца. Это связано с тем, что ему срочно требуются именно крупная сумма наличных, например, для переезда за рубеж, добавляет Коркка.Ненужное внимание
Тем не менее, отношение к наличным расчетам в сделках по недвижимости становится все более настороженным. Некоторые риелторы уверяют, что это привлекает к себе повышенное внимание госорганов и чревато различными проверками.
Эти опасения обоснованы лишь отчасти.
Закон действительно требует, чтобы риелторы сообщали в Росфинмониторинг обо всех сделках, если их сумма равна или превышает 5 миллионов рублей, причем неважно, проводилась ли она за наличный или безналичный расчет, рассказывают в пресс-службе Росфинмониторинга (пп. 11.1 п. 4 ст. 6 Федерального закона № 115-ФЗ от 07.08.2001 “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”).
Но если у риелтора возникает подозрение, что его клиенты пытаются провести сомнительную сделку, то он сообщает о ней в Росфинмониторинг вне зависимости от суммы (п. 3 ст. 7 этого же закона). Сделать это он обязан в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем выявления таких операций.
И вот в этом аспекте сделки с использованием наличных денег рассматриваются как более подозрительные. Так что риелторы с большей вероятностью сообщат о них, чем о тех, которые прошли по безналу, подчеркивают в Росфинмониторинге.
Повышен порог контроля операций с деньгами и недвижимостью14 июля 2022, 17:43
Аналогичным образом ситуация обстоит и с нотариусами. Они активно участвуют в противодействии легализации преступных доходов и, если сделка вызывает у них подозрение, информируют о ней Росфинмониторинг.
Наличные расчеты могут быть одним из “звоночков” для нотариуса, но должны быть и другие признаки, рассказывают в Федеральной нотариальной палате. Например, очень большие суммы или странное поведение покупателя. Если речь о рядовой сделке между физлицами, то, как правило, расчет “живыми” деньгами не является поводом для признания ее подозрительной.
Если после получения сигнала от риелтора или нотариуса в Росфинмониторинге начнут проверку, покупателю придется предоставить ведомству документы, подтверждающие источник получения средств, предупреждает Коркка.
Правда в большинстве случаев будет достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов – справкой 2-НДФЛ за прошлые годы или, к примеру, договором займа.
Пожар в курятнике: разрушаем мифы вокруг проверок сделок от 3 млн рублей18 января 2021, 13:38Налоговый интерес
Что же касается налоговых органов, то их мало интересует, как прошла оплата сделки: в наличной или безналичной форме. Повышенную бдительность могут вызвать разве что персоналии, которые и так уже попали в зону их внимания – к примеру, те, кто имеет большую задолженность по налогам, говорит Пешич.
А вот если в договоре существенно занижена цена покупки квартиры по сравнению с кадастровой, то это наверняка заинтересует налоговую. Такая практика для ухода от оплаты НДФЛ на рынке существует до сих пор, хотя сейчас встречается уже гораздо реже, говорят риелторы.
Эксперты призывают не рисковать и не заниматься подобными махинациями, так как налоговые органы в любом случае получают всю информацию о сделках и их цене от Росреестра и впоследствии проводят проверку.«
"Тщательно проверяются "пороговые сделки", когда квартиры реализуются примерно за 70% от кадастровой стоимости", – обращает внимание Коркка.
Надежда КорккаУправляющий партнер компании “Метриум”
При расхождениях в этих цифрах продавцу придется обосновать заявленную в договоре стоимость квартиры. Если он не сможет этого сделать, то рискует получить штраф в размере 20% или даже 40% от неуплаченной суммы налога – в зависимости от того, будет ли установлено наличие злого умысла.
При крупных суммах уклонения – для физических лиц в размере более 2,7 миллиона рублей –такое нарушение попадает даже под уголовную ответственность. В этом случае можно получить арест до полугода или лишение свободы до года.
Налоговая: занижение цены при продаже квартиры не позволит уйти от НДФЛ6 августа 2022, 03:00
Если же крайне низкая цена в договоре была реальной – к примеру, человеку нужны деньги, чтобы быстро оплатить дорогостоящую операцию, – то продавец должен быть готов к тому, что в дальнейшем ему придется доказывать налоговым органам, что он действительно продал квартиру за эту сумму.А вдруг фальшивка?
Помимо риска привлечь к себе внимание Росфинмониторинга наличный расчет таит в себе и другие опасности, предостерегает руководитель офиса “Митино” компании “Инком-Недвижимость” Наталия Борзенкова.«
"Деньги могут оказаться фальшивыми, соответственно, возникает вопрос их проверки. Не очень понятно, кто должен ее оплачивать. Покупатель в своих банкнотах уверен, значит это уже проблема продавца, который будет вынимать деньги из банковской ячейки. Стоимость банковской проверки может доходить до 3%, а это становится накладно", – рассказывает она.
Наталия БорзенковаРуководитель офиса “Митино” компании “Инком-Недвижимость”
Кроме того, нужно продумать, как эту большую сумму денег потом перевозить, если нет желания класть ее на счет в этом банке. Плюс бывали случаи, когда часть денежных средств исчезала из банковского сейфа, предупреждает Борзенкова.Обоюдная ответственность
Занижение стоимости недвижимости в договоре тоже несет в себе риски вне зависимости от внимания ФНС к подобной сделке, предостерегает партнер “Прецедент консалтинг” Евгения Завацкая.«
"В случае признания сделки недействительной впоследствии продавец будет обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре. Или если спустя непродолжительное время покупатель примет решение о продаже квартиры за большую цену, то он дополнительно заплатит налог с разницы в стоимости, поскольку будет считаться, что он получил прибыль", – поясняет собеседница агентства.
Евгения ЗавацкаяПартнер “Прецедент консалтинг”
Также стоит помнить, что сокрытие настоящей цены договора является обоюдной ответственностью и покупателя, и продавца. Получается, что покупатель знает о налоговом преступлении и помогает скрыть его, обращает внимание Пешич.
Риелторы рекомендуют не идти на ухищрения. Ведь далеко не всем и не всегда придется платить налог на доход от продажи квартиры.«
"Налог возникает, если недвижимость находится в собственности менее 3-5 лет, в зависимости от формы владения. Сейчас доля сделок с объектами, находящимися в собственности менее этих 3-5 лет составляет всего лишь порядка 30%", – приводит данные Пешич.
Ирина ПешичУправляющий директор сети “Миэль”
Кроме того, налог платится с дохода, напоминает риелтор. Например, квартира была приобретена на ценовом пике за 15 миллионов рублей, через некоторое время объект был выставлен на продажу, но рыночные цены за это время упали, и продать получилось за те же 15 миллионов или ниже. В этом случае нет дохода и нет налога, отмечает она.
Плати и спи спокойно: полный путеводитель по налогам на недвижимость6 февраля 2018, 12:36
Особое внимание Пешич обращает на то, что если сделка проходит через агентство недвижимости, и покупатель или продавец по договору и на расчетный счет оплачивают услуги риелтора, то для продавца эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу, а для покупателя – это возможность увеличить сумму налогового вычета на 13% от размера комиссии.Лучше безналом
Эксперты советуют при сделках с недвижимостью все же выбирать безналичные расчеты. Они удобны и гораздо более безопасны, особенно если вы покупатель.«
"В случае форс-мажора безналичные платежи – большой плюс в суде, а также возможность для покупателя быть признанным добросовестным и получить компенсацию от государства (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), чего точно не будет при оплате наличными", – объясняет Борзенкова.
Наталия БорзенковаРуководитель офиса “Митино” компании “Инком-Недвижимость”
В случае, если одной из сторон договора купли-продажи является иностранец или гражданин России, который не считается резидентом, расчет по сделке осуществляется исключительно безналичным путем, подчеркивает Завадская.
Если все-таки необходимо провести сделку “в кеше”, то нужно обязательно прописать в договоре, что расчеты произведены в полном объеме, продавец и покупатель претензий друг к другу не имеют, объект проверен на наличие ограничений, а собственник – на дееспособность, советует юрист Ольга Шумская.
Наличка или банк: как рассчитываться при покупке жилья19 сентября 2018, 13:58