Лучше присядьте: какие сюрпризы ждут россиян при покупке жилья за рубежом
- Турция особняком
- Европа
- Азия
- Страны бывшего СССР
Перейти в медиабанкЧитать в
Россияне, задумывающиеся о покупке жилья за границей, должны быть готовы к самым разным неожиданностям. Не все они обязательно неприятные, часто это просто непривычные, а потому местами дискомфортные нюансы. Сайт “РИА Недвижимость” собрал подборку необычных ситуаций, к которым будет непросто приспособиться новоиспеченному собственнику зарубежного жилья.Турция особняком
Россияне в 2022 году приобрели в Турции наибольшее количество квартир и других объектов недвижимости среди иностранцев – более 16 тысяч. В результате на фоне активного спроса цены на жилье в Турции за год выросли почти в три раза.
При этом купить недвижимость в расчете на долгое проживание, получение ВНЖ и в дальнейшей перспективе турецкого гражданства в этой стране сейчас можно далеко не во всех регионах, обращает внимание представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев.«
"Около года назад Турция поделила районы на "закрытые" и "открытые". Приобретать жилую недвижимость с целью отдыха или получения дохода можно где угодно, однако если цель – получение ВНЖ с перспективой гражданства через несколько лет, то выбранная недвижимость должна быть в "открытом" районе, а они, к слову, периодически закрываются, причем очень неожиданно", – рассказывает он.
Ален ЕремеевПредставитель портала Turk.Estate
Купив же квартиру в “закрытом” районе, жить там постоянно, отдавать детей в школы, получать то же медобслуживание, что местные жители, может не получиться, предупреждает Еремеев.
Другой важный момент заключается в том, что далеко не каждый застройщик и тем более не каждый частный собственник планирует указывать в договоре купли-продажи полную стоимость объекта недвижимости. На вторичном рынке Турции 99% продавцов указывают в лучшем случае половину цены в договоре, обозначает еще один “сюрприз” руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.«”Таким образом, если вы хотите купить недвижимость для получения гражданства, которая по условиям страны должна стоить не менее 400 тысяч долларов, то в реальности вам нужно смотреть объект ценой не 400 тысяч, а минимум 750 тысяч долларов”, – предупреждает она.
Екатерина ПоздняковаРуководитель проектов инвестиционной компании Garnet
Стоит также взять на заметку, что в Турции вообще не указывают метраж жилья в квадратных метрах, да и рассчитывается он специфично – по внешним стенам дома, обращает внимание руководитель офиса агентства недвижимости Easyhome Turkey Наталья Михайлова.
По ее словам, число комнат в квартире указывают по количеству спален.
В объявлении это прописывается так: 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1 и так далее. Первая цифра – это количество спален, вторая это кухня, совмещенная с гостиной комнатой. Площадь квартиры 1 + 1 обычно составляет от 50 м², а 2 + 1 — от 80 квадратных метров.
Цены на жилье в Турции за год выросли почти в три раза17 марта, 12:22
Этажи в Турции считаются по европейской системе, то есть сначала идет нулевой этаж, далее первый, второй и так далее. Иногда нулевой этаж нежилой, там магазины или офисы, добавляет Михайлова. К квартире на первом этаже может прилагаться сад с зоной отдыха.
Для некоторых россиян может стать новостью, что в Турции нет центрального отопления по всей стране.«
"Отопление предусмотрено во многих гостиницах, зданиях, относящихся к социальной инфраструктуре – это да; что касается жилых комплексов – тут застройщик решает сам, организовывать ли централизованное тепло. Это может быть газовое отопление или, например, теплые полы, установленные изначально: сейчас многие застройщики жилья бизнес-класса, ориентирующиеся на россиян, начинают об этом заботиться", – говорит Еремеев.
Ален ЕремеевПредставитель портала Turk.Estate
Если же жилье не отапливается, то владельцам приходится думать об этом самим: обогреватели, работающие “на тепло” кондиционеры, камины.
“Прямое следствие предыдущего пункта – сырость и плесень: в неотапливаемых квартирах это весьма частое явление”, – отмечает Еремеев.
По его словам, помимо коммунальных платежей, собственников жилья в Турции “ждет” еще один обязательный платеж – айдат: плата за обслуживание дома или жилого комплекса. Причем неважно, пользуется ли человек его инфраструктурой вроде фитнеса, бассейна и сада или вообще не живет в этой квартире, и она стоит закрытая.
Россиян предупредили о сложностях с арендой и покупкой жилья в Турции2 июля 2022, 03:00
Также очень важный момент при покупке квартиры в турецкой новостройке – надо выяснить, есть ли канализация в доме или дом подключен к септику. Если этот момент четко не прописан, то, скорее всего, это подключение придется оплачивать жителям дома дополнительно, раскрывает еще один “бонус” Позднякова.«
"Ну и, наконец, правило "вы покупаете не квартиру, а соседей" в Турции особенно актуально: турки – народ активный и любящий шумно веселиться. Как и шумно ссориться. По ночам в том числе, и даже полиция тут порой бессильна: специфика менталитета. В этом смысле выигрышнее приобретать недвижимость в ЖК, где собственники – в основном иностранцы", – дает совет Еремеев.
Ален ЕремеевПредставитель портала Turk.EstateЕвропа
Рынок недвижимости европейских стран может таить в себе сюрпризы для российского покупателя.
В частности, большой неожиданностью станет европейский подход к сфере ЖКХ, отмечает старший партнер и совладелец Propriete Generale Group Иван Яринковский. В России коммунальные платежи централизованы, практически все услуги оплачиваются в одной-двух квитанциях.
В странах западной Европы, по его словам, для получения электроэнергии, воды, газа, вывоза мусора и других коммунальных услуг новому собственнику жилья необходимо заключить договор на поставку каждой из них отдельно.«
"То есть при выезде из квартиры старого собственника коммунальные службы прекращают подачу ресурсов и предоставление услуг. Чтобы их получать, придется заключить договор с каждой из коммунальных служб индивидуально. До этого момента воды, газа, электроэнергии и других элементов цивилизации в квартире не будет. Для многих это становится очень неожиданным открытием", – предупреждает Яринковский.
Иван ЯринковскийСтарший партнер и совладелец Propriete Generale Group
Приобретая недвижимость в европейских странах, стоит помнить о том, что фактическая стоимость покупки обычно выше цены, заявленной продавцом или девелопером, предупреждает руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский.
Плюс в каждой отдельной стране своя “кухня” рынка недвижимости. Так, покупателей из России очень удивляет тот факт, что в Италии нет свидетельства о праве собственности на квартиру или дом, рассказывает вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева. Правда, есть его аналог – договор, который зачитывает нотариус при заключении сделки. Он подписывается у нотариуса и регистрируется в земельном кадастре. После регистрации права зафиксированы и защищаются государством.
Покупая недвижимость по ДДУ на Кипре, никто не полагается на типовой договор – придется прописывать в нем все дополнительные нюансы. Например, лампочки должны быть такие или бытовая техника должна быть такой-то фирмы и такого-то года, добавляет основательница агентства недвижимости на Кипре Antaria Homes Марина Поповиду.
Эксперты назвали страны Европы, где россияне могут потерять недвижимость31 августа 2022, 03:00
Отдельное внимание стоит обратить и на налоги. По словам Перковского, на вторичном рынке стран Европы в целом распространенной практикой является Transfer Tax – налог за переход собственности.
Довольно красноречивую картину налогового бремени описывает на примере Испании представитель профильного портала Spain-Real.Estate Юлия Коршунова:
- При приобретении новостройки взимаются НДС (налог на добавленную стоимость) и AJD (налог на документально подтвержденные юридические акты). В настоящее время НДС составляет 10% от покупной цены для жилой недвижимости (виллы, квартиры и т.д.) и 21% для земельных участков. ADJ – это процент от покупной цены, варьируется в зависимости от автономного сообщества, в котором приобретается недвижимость, но базовая ставка колеблется от 0,5% до 1,5% (например, в Барселоне она составляет 1,5%).
- При покупке вторичной недвижимости у частного лица уплачивается ITP (налог на передачу имущества). Общая ставка ITP варьируется в зависимости от автономного сообщества и колеблется от 6% до 11 % (например, в Каталонии она составляет 10% для объектов недвижимости стоимостью до 1 миллиона евро и возрастает до 11%, начиная с миллиона евро).
- Даже если вы не получаете дохода от собственности, вы по-прежнему получаете выгоду от владения недвижимостью в Испании, поэтому вы должны платить ежегодный налог на вмененный доход. Налогооблагаемая база IRNR составляет 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Налог на прирост капитала (IP). Испанская недвижимость, принадлежащая иностранцу, будет облагаться налогом на прирост капитала. Однако, если стоимость недвижимости в Испании не превышает 700 тысяч евро, владельцы не будут обязаны платить этот налог.
Азия
В странах Азии стоит обращать самое пристальное внимание на статус приобретаемой собственности, говорит Перковский. Ведь здесь помимо абсолютного владения (freehold), распространена и форма долгосрочной аренды (leasehold) – при ней иностранец становится собственником только строения, а землю под ним может взять лишь в многолетнюю аренду.
Таковы правила в большей части стран Ближнего Востока: ОАЭ, Омане, Бахрейне, а также, к примеру, в Таиланде.«
"В Таиланде земля оформляется изначально на 30 лет, затем аренда может быть продлена еще два раза на срок по 30 лет, то есть в общей сложности, продолжительность аренды составит 90 лет", – уточняет партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.
Ирина МошеваПартнер Intermark Real Estate
Это предельный срок, в течение которого землю может арендовать одно лицо. По истечении 90 лет договор аренды придется переоформить на другого человека.
Кроме того, в случае смерти собственника тайская недвижимость перейдет застройщику. Так что, покупая такой объект, стоит серьезно задуматься о составлении завещания, советует вице-президент Russia Sotheby”s International Realty Елена Мариничева.
При покупке квартиры в новостройке важно взять на заметку, что на рынках многих стран Азии не практикуют эскроу-счета, поэтому деньги дольщиков могут быть не защищены, добавляет Мошева.
“На этот случай мы рекомендуем внимательно подходить к выбору застройщика, выбирать надежных девелоперов. Порой бывает спокойнее приобрести готовый объект, чтобы обезопасить себя от вероятной потери средств”, – говорит она.
Россияне вместо Европы стали покупать недвижимость в Азии и на Востоке17 октября 2022, 00:00
Популярным у россиян направлением зарубежной недвижимости в последние годы стал индонезийский остров Бали. Но, приобретая жилье здесь, нужно внимательно изучить все документы и удостовериться, что оно располагается на предназначенной для этого земле, указывает сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании “Рентавед” Руслан Сухий.«
"На острове существует три вида, или, как мы называем, три цвета земельных участков – зеленый, оранжевый и красный. На первом строить вообще ничего нельзя, это участки для ведения сельского хозяйства. На оранжевых землях строить можно, но только для проживания, такие объекты нельзя сдавать в аренду. И только на красной земле можно строить полноценные виллы и апартаменты, которые можно сдавать в аренду, но только после получения специальной лицензии", – перечисляет все возможные варианты он.
Руслан СухийСооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании “Рентавед”
Но некоторые очень ушлые бизнесмены строят дом или виллу на “зеленых землях” и продают ее иностранцу. Если такой объект купить, то в будущем человек столкнется с серьезными проблемами, вплоть до снова дома по требованию властей, предостерегает эксперт.
Нередко россиянам пытаются продать дома или апартаменты, расположенные не на тех землях. Например, предлагают приобрести номер в апарт-отеле в инвестиционных целях, хотя он может находиться на оранжевой земле или не иметь лицензии на сдачу недвижимости в аренду, добавляет Сухий.
И еще один забавный сюрприз при покупке недвижимости на Бали связан с тем, что решение о продаже на острове принимают, как правило, женщины.«
"Часто случается, что на переговоры приезжает мужчина, который будет утверждать, что он собственник и лицо, принимающее решение. С ним можно очень долго договариваться об условиях, однако, когда сделка будет близка к завершению, приедет главная в семье женщина, которая может обнулить все договоренности и настаивать на совершенно иных условиях", – делится опытом эксперт.
Руслан СухийСооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании “Рентавед”
Так что лучше сразу приглашать на переговоры реальную хозяйку недвижимости, рекомендует Сухий.Страны бывшего СССР
Рынок недвижимости в странах бывшего СССР – таких как Грузия, Армения, Азербайджан, Узбекистан, Казахстан – в последнее время достаточно активно развивается, в том числе за счет интереса к ним со стороны россиян.«
"Идет активная цифровизация всего: можно заключать онлайн-договора, проводить онлайн-регистрацию, оплату налогов. И это существенно облегчает процесс для россиян", – говорит представитель Ассоциации AREA Виктор Садыгов.
Виктор СадыговПредставитель Ассоциации AREA
Но российским гражданам при покупке жилья в этих странах следует учесть, что в некоторых из них установлены ограничения по объектам и минимальной сумме покупки.
К примеру, в Казахстане владеть жилой недвижимостью имеют право только иностранные граждане, обладающие видом на жительство. Или они могут открыть бизнес и тогда оформить жилье на юридическое лицо. В Узбекистане нерезиденты могут приобрести квартиру в новостройке только по цене от 150 тысяч долларов и выше, а в уже построенном – от 180 тысяч долларов. В Азербайджане и в Грузии реально купить дом или квартиру, но не землю.
Эксперты: не надо надеяться на дешевое жилье при переезде в страны экс-СССР27 сентября 2022, 00:00
При всех позитивных изменениях правила игры на рынках недвижимости этих стран часто до сих пор до конца не определены.«
"Стоит быть морально готовым к тому, что, к примеру, в таких странах как Грузия и Узбекистан, цены на объекты с одинаковыми параметрами могут очень разниться. Ведь продавцы назначают цены исходя из своих представлений о том, сколько стоит их объект", – отмечает Садыгов.
Виктор СадыговПредставитель Ассоциации AREA
Здесь все стараются уйти от налогообложения, поэтому цена в договоре может отличаться от реальной, предостерегает он. Плюс цена на любой объект очень привязана к доллару по курсу национального ЦБ.
По его словам, крупных профессиональных риелторских компаний здесь нет, и, соответственно, нет доверия к агентам. К примеру, в Узбекистане в основном работают частные маклеры, которые берут не процент от сделки, а фиксированную сумму.
В итоге продавцы часто не понимают, зачем им нужен посредник, предпочитают заниматься продажей сами, что в конечном итоге сильно затрудняет и удлиняет весь процесс.