Business is booming.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

0 1
  • Не всегда достаточно
  • Зачем копать глубоко?
  • Источники информации
  • Продавец
  • Ресурсы, где любой человек может проверить продавца:
  • Объект недвижимости
  • Доказательство добросовестности

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Перейти в медиабанкЧитать в

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с юридическими рисками, ведь у жилья может быть непростая и запутанная история. Нужно максимально тщательно изучить все документы, чтобы полностью проверить юридическую чистоту квартиры. Сайт “РИА Недвижимость” узнал у экспертов, к каким специалистам для этого надо обращаться, насколько глубоко копать и какие данные запрашивать.Не всегда достаточно

Многие покупатели недвижимости считают, что достаточно будет тех проверок, которые проводят нотариус (если сделка подлежит нотариальному удостоверению), банк (в том случае, если жилье приобретается в ипотеку) и Росреестр, регистрирующий право собственности на квартиру. Но это не всегда так.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Генеральное доверие: семь критически важных фактов о доверенностях30 марта 2022, 10:00

Безусловно, участие нотариуса в сделке максимально снижает риски. Кроме того, его деятельность застрахована, то есть он несет полную имущественную ответственность за свои решения, отмечают в Федеральной нотариальной палате.

В Федеральной нотариальной палате объяснили, что именно делает нотариус, когда удостоверяет сделку с жильем:

– Устанавливает реальную волю сторон: объясняет продавцу и покупателю смысл и значение сделки, предупреждает о юридических последствиях, проверяет, соответствует ли содержание договора их действительным намерениям.

– Проверяет, не противоречит ли сделка требованиям закона, не ущемляет ли права третьих лиц, например, несовершеннолетних детей, супругов, сособственников, если речь идет о сделке с долями.

– Устанавливает личности участников сделки и сам запрашивает необходимые в том или ином случае сведения – из Росреестра, баз данных МВД, органов ЗАГС, от судебных приставов.

– Перед удостоверением сделки по купле-продаже квартиры нотариус запрашивает выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, нет ли ареста, залога, иных обременений на имуществе.

– Нотариус видит, когда и на каких основаниях продавец получил недвижимость.

Так, например, для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, он может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Нотариус может уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.

– Проверяет дееспособность, для чего запрашивает в ЕГРН информацию о наличии или отсутствии судебного акта о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным.

Также он проводит беседу с человеком, чтобы убедиться, что тот понимает значение своих действий и их последствия, на него не оказывают давления, и он хочет именно того, о чем говорит.

– Устанавливает, нет ли у человека официального статуса банкрота, а также не внесен ли он в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

– Если в сделке участвует представитель по доверенности, нотариус проверяет его полномочия. Есть отдельная категория подделок, которые без участия нотариуса вычислить вряд ли удастся – это оригиналы с "переписанными" условиями.

Например, изначально это была доверенность на управление машиной, потом текст вытравили и вписали новые полномочия – допустим, распоряжение имуществом доверителя. При этом все реквизиты и печати остались на своих местах. Поскольку содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, распознать подвох может только нотариус – сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в информационной системе нотариата.

РазвернутьСвернуть

Но нужно иметь в виду, что нотариус обычно проверяет переходы права на жилье “на 3 года назад” – то есть при сделках ранее этого срока он, как правило, не будет смотреть глубже в историю такой квартиры, делится профессиональными наблюдениями риелтор Евгений Коноплев.

По аналогичной схеме, по словам риелтора, действуют и банки, которые проверяют юридическую чистоту квартиры в том случае, если она приобретается в ипотеку.

Если в банке видят, что праву нынешнего продавца меньше трех лет, то, скорее всего, запросят и предыдущий комплект правоустанавливающих документов, констатирует риелтор, отмечая, что глубоко в историю квартиры там смотреть вряд ли захотят.«

"Дополнительную бдительность в банке проявят, если актуальное право собственности на квартиру возникло в процессе приватизации – то есть захотят убедиться, что нет отказников от приватизации, проживающих, в квартире и не утративших право пользования", – рассказывает риелтор.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Евгений КоноплевРиелтор

Также ограничена правовая экспертиза и у Росреестра, который регистрирует право собственности на квартиру уже по совершении сделки.

Он проводит проверку документов, которые необходимы непосредственно для регистрации перехода права собственности к новому собственнику на момент сделки, говорит руководитель направления продажи компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. Например, проверяет наличие согласия супруга, если объект приобреталась в браке, или документы для погашения ипотеки, если объект в залоге у банка.«

"Росреестр не занимается проверкой самих участников, например, дееспособности, если только в базе Росреестра не содержится специальной отметки о том, что человек ограниченно дееспособный по решению суда", – отмечает она.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Виолетта ХачатуроваРуководитель направления продажи компании Apple Real Estate

Кроме того, он не проводит проверку действительности сделок, на основании которых приобрел право собственности продавец, и истории приобретения объектов, предупреждает старший юрист ProLegals Ольга Жукова.

“А если договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, то Росреестр не осуществляет правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности указанного договора”, – добавляет член Ассоциации юристов России Борис Юрченко.Зачем копать глубоко?

Эксперты советуют проводить более глубокую проверку истории квартиры, так как откровенные и явные проблемы нотариус и регистратор Росреестра, скорее всего, увидят, но немалое количество сделок расторгается не по причинам того, что сделка была проведена неправильно, а из-за огрехов как раз в истории, констатирует владелец агентства недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.«

"Перепродажи с целью скрыть мошенничество, объявившиеся наследники, люди, выписанные и имеющие права на квартиру или на проживание в квартире – всего этого в обычных документах не увидишь", – перечисляет риелтор.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Сергей ВишняковВладелец агентства недвижимости “Вишня”

И юристы, и риелторы советуют изучить историю квартиры как минимум в течение последних трех лет, а лучше с самого начала появления права собственности на жилье – то есть с 90-х годов. И вот здесь может возникнуть вопрос: а зачем такая глубокая проверка, если срок исковой давности по спорам с жильем составляет три года?

На что Юрченко отмечает, что предельного срока, после которого можно быть в полной мере спокойным по поводу внезапного появления наследников или людей, чьи права собственности когда-то давно были нарушены, в принципе не существует.«

"К примеру, наследство – это всегда риски. Наследник мог быть в больнице на долгосрочном лечении, в дальнем плавании и так далее. Я со своими клиентами если покупаю наследственные квартиры, стараюсь смотреть, чтобы срок собственности был не менее 7-8 лет. За это время, предполагаю, что уже все родственники объявились", – рассказывает юрист Дарья Коровина.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Дарья КоровинаЮрист

До 2020 года появление непредвиденных наследников для покупателей оборачивалась катастрофой – их заставляли вернуть жилье. Да, суд присуждал им компенсацию, но только в размере до миллиона рублей, что, конечно, гораздо меньше суммы, уплаченной за квартиру. Затем закон поменялся, и теперь потерпевшим положено возмещение, по крайней мере, кадастровой стоимости недвижимости, отмечает управляющий директор компании “Метриум” Руслан Сырцов.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Пять коварных ситуаций с наследством, которые рискуют стать патовыми20 мая 2022, 14:29

Так что очень важно изучить полную историю квартиры, а именно – какие переходы права собственности были, как давно, где находятся предыдущие собственники, куда конкретно и на каком основании были выписаны, отмечает руководитель офиса “Митино” агентства “Инком-Недвижимость” Наталия Борзенкова.

“Хотя, конечно, ситуации очень разные: может быть такое, что только за последний год было пять переходов права, а может быть приватизация 2000 года, и все это время квартира находилась в одних руках – это разные истории”, – отмечает старший юрисконсульт офиса “Измайловский” агентства недвижимости “Миэль” Анастасия Ромашова.Источники информации

До совершения сделки адвокат “Центрюрсервис” Екатерина Тютюнникова рекомендует проверить и продавца, и сам объект недвижимости.

Некоторую часть проверок может провести сам покупатель, так как многие данные находятся в открытом доступе, но часть из них все же невозможно получить без согласия собственника квартиры. Хорошо, если проверку будет проводить юрист или подкованный в этих вопросах риелтор.Продавец

  • если продавец в браке, то он должен предоставить письменное согласие супруга/супруги, либо необходимо запросить копию брачного договора;
  • если продавец разведен, но объект куплен в браке, то надо попросить его предоставить согласие бывшей супруги, либо иной документ (решение суда, соглашение, брачный договор и т.д.), подтверждающий нахождение объекта в личной собственности продавца;

ВАЖНО! Не имеет значения, сколько лет прошло с момента развода, так как три года считается не с этой даты, а с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении его прав.

  • если в паспорте штампа о браке нет, а продавец уверяет, что холост, то лучше попросить его взять справку о семейном положении из ЗАГС.
  • если собственник квартиры несовершеннолетний, то необходимо согласие органов опеки и попечительства, законного представителя, которые также получает собственник квартиры;
  • также лучше попросить продавца предоставить справки от нарколога и психиатра, причем не из частных клиник, а по месту регистрации и фактического проживания;
  • если продавец действует по нотариальной доверенности, то необходимо проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты ее действительность, внимательно изучив указанные там полномочия. Это открытая информация.

Ресурсы, где любой человек может проверить продавца:

  • сайт УФССП – наличие исполнительных производств, либо розыск;
  • сайт ФНС – участие собственника квартиры в юрлицах, не является ли он генеральным директором;
  • сайт ГАС Правосудие – наличие судебных споров с участием продавца;
  • сайт МВД – проверяется действительность паспорта;
  • сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве – информация о наличии (отсутствии) возбужденного производства о банкротстве.

Объект недвижимости

Вот минимум того, на что, по словам Тютюнниковой, необходимо обратить внимание. Все эти документы запрашиваются у собственника квартиры для ознакомления:

  • правоустанавливающие документы, на основании которых было приобретено право собственности продавцом – договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
  • техническая документация (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация), которая позволит проверить точную площадь квартиры, наличие несогласованных перепланировок.

Если же объект недвижимости был введен в эксплуатацию до 1998 года, то за такого рода информацией собственнику жилья следует обращаться в Бюро технической инвентаризации или в орган местного самоуправления, уточняет юрист юридической компании “Генезис” Надежда Полищук.

Кроме того, нужно попросить у продавца предоставить:

  • выписку из ЕГРН на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);

С 1 марта 2023 года были внесены изменения в закон о персональных данных, и теперь третьим лицам невозможно получить информацию из ЕГРН о собственниках-физических лицах.

Эта информация доступна сейчас только самим собственникам, их представителям, доверенным лицам, супругам и нотариусам. Поэтому получить выписку из ЕГРН об объекте и правах на него придется просить у собственника объекта, напоминает Хачатурова.

РазвернутьСвернуть

  • выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, архивную справку (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры). Эта выписка будет содержать сведения о правообладателях недвижимости начиная с 1998 года и заканчивая датой совершения запроса.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

В России с 1 марта засекречены личные данные собственников недвижимости1 марта, 00:00

  • выписку из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • копию финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • информацию из ФНС об отсутствии долга по налогу на имущество;

Доказательство добросовестности

В том случае, если с квартирой впоследствии возникнут какие-то проблемы и начнется судебное разбирательство, наличие всех вышеперечисленных документов и проверок будет доказательством того, что покупатель является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ), говорят юристы.«

"Судом проверяется, затребовались ли покупателем те или иные документы об объекте недвижимости и его владельце. Если да, то проходит проверка, были ли такие документы подложными или нет. В подобных ситуациях часто суды исходят из того, что покупатель должен проверять продавца", – объясняет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Мария СпиридоноваЧлен Ассоциации юристов России

В практике юристов есть удачные примеры разрешения таких судебных споров.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?7 июля 2017, 09:32

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?«”Мы выступали на стороне нового собственника. Ситуация заключалась в том, что спорная квартира была продана представителем прежнего владельца по доверенности. Квартира приобреталась в ипотеку, в связи с чем к участию в деле были привлечены банк, нотариус и Росреестр. Требования прежнего собственника основывались на том, что он не давал указаний своему представителю продавать квартиру, никаких документов не подписывал, денег за проданную квартиру не получил, поэтому просил признать сделку недействительной”, – вспоминает управляющий партнер юридической компании “Мария Фабрицкая и партнеры” Мария Фабрицкая.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Мария ФабрицкаяУправляющий партнер юридической компании “Мария Фабрицкая и партнеры”

В ходе судебного процесса удалось доказать, что полномочия у представителя на совершение сделки имелись, доверенность не было отозвана собственником, все документы подписаны представителем, и деньги получены им же непосредственно. Единственным проблемным звеном в данной сделке было отсутствие доказательств, что данный представитель бывшего собственника передал ему деньги за проданную недвижимость.«

"Но это никак не могло вменяться в вину покупателю. В связи с чем, суд оставил право собственности за нашими клиентами, и взыскал с недобросовестного представителя сумму непереданных собственнику денег по сделке", – завершает рассказ Фабрицкая.

Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Мария ФабрицкаяУправляющий партнер юридической компании “Мария Фабрицкая и партнеры”

Правда статус “добросовестного покупателя” все же не всегда может защитить нового собственника от неприятных сюрпризов. Здесь есть важный нюанс: бывший собственник, вероятнее всего, получит назад свое имущество, если оно выбыло из его владения помимо его воли – например, в результате мошенничества, предостерегает собеседница агентства. 
Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.